La risposta in sintesi secondo la legge: la regola fondamentale del Codice Civile italiano (artt. 1576 e 1609 c.c.) attribuisce all'inquilino le spese di piccola manutenzione ordinaria dovute all'uso quotidiano (guarnizioni usurate, flessibili esterni, disostruzione scarichi, sblocco porta per chiave dimenticata). Spettano invece al proprietario tutte le riparazioni di manutenzione straordinaria e i guasti provocati da vetustà, caso fortuito o vizio originario dell'impianto (tubi rotti nei muri, caldaia bruciata per fine vita, rottura montante fognario condominiale).
Quando salta un tubo alle tre di notte allagando il parquet, o la caldaia smette di funzionare in pieno inverno, la prima preoccupazione è risolvere il danno prima possibile. Ma non appena l'emergenza rientra e l'artigiano presenta il conto, scatta immancabilmente il dilemma: chi deve saldare la fattura? L'inquilino che vive nell'immobile o il padrone di casa?
La ripartizione delle spese di locazione è la prima causa di contenzioso tra conduttore e locatore in Italia. Facciamo chiarezza una volta per tutte, analizzando gli articoli di legge e i casi pratici più comuni.
Il principio cardine: Manutenzione Ordinaria vs Straordinaria
La legislazione italiana (Codice Civile e Legge 392/1978) definisce un confine molto netto:
- A carico dell'inquilino (Art. 1609 c.c.): Sono definite piccole riparazioni quelle causate dal normale deterioramento dovuto all'uso dell'immobile, e non da vetustà o caso fortuito. Rientrano qui i controlli periodici, la pulizia filtri, la sostituzione di componenti soggetti a rapido consumo e gli errori d'uso.
- A carico del proprietario (Art. 1576 c.c.): Il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. È tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione. Quando il problema risiede nella struttura dell'immobile o nell'impianto fisso (tubi incassati, parti interne della caldaia, impianto elettrico generale), la spesa grava sul proprietario.
Tabella Pratica: Chi paga nei guasti più frequenti?
| Tipologia di Intervento d'Urgenza | Spetta a | Motivazione Giuridica |
|---|---|---|
| Tubo rotto sotto il pavimento / nel muro | Proprietario | Impianto strutturale dell'immobile (manutenzione straordinaria) |
| Flessibile doccia o guarnizione rubinetto che gocciola | Inquilino | Piccola manutenzione per usura da utilizzo quotidiano |
| Disostruzione WC o lavello intasato | Inquilino | Ingorgo provocato dall'uso di saponi, residui o oggetti scaricati |
| Rottura o spurgo colonna fecale condominiale | Proprietario | Bene comune condominiale; addebito tramite spese millesimali |
| Fabbro per apertura porta (chiavi dimenticate dentro) | Inquilino | Causa imputabile a colpa o disattenzione del conduttore |
| Sostituzione serratura bloccata per vecchiaia o difetto | Proprietario | Vetustà del bene locato non imputabile a incuria dell'inquilino |
| Caldaia: controllo fumi e bollino blu annuale | Inquilino | Oneri accessori per l'esercizio degli impianti tecnologici |
| Caldaia: rottura scambiatore o sostituzione totale | Proprietario | Fine vita tecnica dell'apparecchio (manutenzione straordinaria) |
Cosa fare se il guasto si verifica di notte e il proprietario non risponde?
È il caso tipico: alle 23:00 si spacca un flessibile sotto il lavello o scatta continuamente il salvavita lasciando la casa al freddo e al buio. Il proprietario ha il telefono spento o si trova in vacanza.
In questi frangenti interviene l'art. 1577, comma 2, del Codice Civile: "Quando la cosa ha bisogno di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore."
Ecco la procedura corretta per non rischiare di non essere rimborsati:
- Invia subito una comunicazione scritta tracciabile: manda un messaggio WhatsApp, un SMS o una mail al proprietario descrivendo l'emergenza in corso, specificando che procedi a contattare un tecnico d'urgenza per evitare danni peggiori all'immobile.
- Fotografa e filma il guasto: documenta l'origine del problema prima e durante la riparazione dell'artigiano.
- Fatti rilasciare fattura dettagliata: chiedi al tecnico di specificare chiaramente nella descrizione della fattura la causa del guasto (ad es. "rottura tubo murato per corrosione da vetustà" e non una dicitura generica come "intervento idraulico").
- Richiedi formalmente il rimborso: trasmetti copia della fattura pagata al proprietario. Non scalare mai arbitrariamente l'importo dall'affitto del mese successivo senza previo accordo scritto.
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Apri la Mappa del Pronto InterventoDomande Frequenti su Spese e Affitti
Se chiamo un artigiano senza avvisare il proprietario ho diritto al rimborso?
Solo se l'intervento presentava il carattere dell'urgenza indifferibile (ad esempio un allagamento che minacciava di rovinare il parquet o le proprietà dei vicini al piano di sotto). Se l'intervento poteva attendere qualche ora o il giorno seguente, la giurisprudenza tende a non riconoscere il rimborso se il locatore non è stato messo in condizione di provvedere autonomamente con i propri tecnici di fiducia.
Chi paga se il cortocircuito brucia gli elettrodomestici?
Se il cortocircuito è causato da un difetto dell'impianto elettrico generale dello stabile o dell'appartamento (mancanza di manutenzione o impianto non a norma), il proprietario risponde dei danni subiti dai beni dell'inquilino. Se invece il guasto è stato innescato da un elettrodomestico difettoso portato dall'inquilino, i costi ricadono su quest'ultimo.
Il contratto di locazione può derogare a queste regole?
Nei contratti a canone concordato (3+2 o per studenti), le tabelle ministeriali di ripartizione oneri accessori sono vincolanti e non modificabili. Nei contratti liberi (4+4) le parti possono stabilire accordi specifici, purché non si tratti di clausole vessatorie che accollano interamente all'inquilino la manutenzione straordinaria senza alcuna contropartita economica.